Für viele Inhaber des Beckham-Gesetzes ist Immobilieneigentum in Spanien Teil ihres Alltags. Sie kommen, lassen sich nieder und wechseln früher oder später ihre Wohnung. Wenn dies geschieht, stellt sich eine unangenehme Frage: Löst der Verkauf einen steuerpflichtigen Kapitalgewinn zum pauschalen IRNR-Satz von 24 % aus — ohne Freibeträge und ohne Befreiungen? Die Antwort ist dank einer im Dezember 2025 veröffentlichten verbindlichen Konsultation: Nein — sofern die Erlöse in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert werden.
Die Dirección General de Tributos (DGT) veröffentlichte am 11. Dezember 2025 die consulta vinculante V2467-25. Der Bescheid bestätigt, dass ein Steuerpflichtiger unter dem Sonderregime für entsandte Arbeitnehmer (das sogenannte Beckham-Gesetz, Artikel 93 LIRPF) die Steuerbefreiung bei Reinvestition in den Hauptwohnsitz — dieselbe Steuerermäßigung wie für gewöhnliche spanische IRPF-Steuerpflichtige — gemäß der Disposición Adicional Séptima (DA 7.ª) des TRLIRNR in Anspruch nehmen kann.
Wichtigste Erkenntnisse
- Inhaber des Beckham-Gesetzes, die ihren spanischen Hauptwohnsitz verkaufen und in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren, können den Kapitalgewinn von der Besteuerung ausschließen — über DA 7.ª TRLIRNR.
- Die Befreiung gilt, weil Beckham-Gesetz-Steuerpflichtige EU-Ansässige (in Spanien wohnhaft) sind — was die Bedingung der DA 7.ª ist, nicht die Eigenschaft als gewöhnlicher IRPF-Steuerpflichtiger.
- Der „zu reinvestierende Gesamtbetrag" ist der Verkaufspreis abzüglich des bei Verkauf getilgten ausstehenden Hypothekenkapitals — nicht der Bruttoverkaufspreis.
- Die Reinvestition in die neue Wohnung kann sowohl in bar als auch mittels neuer Hypothek erfolgen: der finanzierte Betrag zählt ebenfalls als reinvestiert, gemäß STS 1239/2020.
- Die 2-Jahres-Reinvestitionsfrist gilt in beide Richtungen: bis zu 2 Jahre vor oder nach dem Verkauf der alten Wohnung.
Warum die Reinvestitionsbefreiung für Beckham-Gesetz-Inhaber unsicher war
Nach den gewöhnlichen IRPF-Regeln sieht Artikel 38 LIRPF eine Steuerbefreiung für Kapitalgewinne vor, wenn ein Steuerpflichtiger seinen Hauptwohnsitz verkauft und die Erlöse innerhalb von zwei Jahren in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert. Inhaber des Beckham-Gesetzes werden jedoch nach dem IRNR (Quellensteuer für Nichtansässige) besteuert, nicht nach dem IRPF. Die DGT hatte zuvor in der Konsultation V0384-10 (2010) entschieden, dass die Reinvestitionsbefreiung nicht für IRNR-Steuerpflichtige gilt. Diese Position von 2010 hinterließ Beckham-Gesetz-Inhaber in einer unbequemen rechtlichen Lücke: Der Verkauf einer Wohnung zum Erwerb einer größeren konnte einen steuerpflichtigen Gewinn von 24 % ohne verfügbare Steuerermäßigung auslösen.
Der Durchbruch von 2015 — Disposición Adicional Séptima TRLIRNR
Die gesetzliche Antwort kam mit der Reform, die die DA 7.ª ab dem 1. Januar 2015 in das TRLIRNR einführte. Diese Bestimmung — getrieben durch EU-Grundsätze des freien Kapitalverkehrs und der Nichtdiskriminierung — erstreckt die Steuerbefreiung bei Reinvestition in den Hauptwohnsitz ausdrücklich auf IRNR-Steuerpflichtige, die in einem EU-Mitgliedstaat oder im Europäischen Wirtschaftsraum ansässig sind. Beckham-Gesetz-Inhaber sind per definitionem in Spanien ansässig — einem EU-Mitgliedstaat. Sie sind daher EU-Ansässige im Sinne der DA 7.ª, auch wenn sie im Rahmen des IRNR als Nichtansässige besteuert werden. Dies ist der entscheidende rechtliche Schritt, den die DGT in der V2467-25 bestätigt.
Der Bescheid vom Dezember 2025 — Sachverhalt und Entscheidung
Die Konsultation wurde von einem verheirateten Steuerpflichtigen eingereicht, der von 2019 bis 2024 unter dem Beckham-Gesetz stand. Seine Ehefrau ist in Spanien nach dem gewöhnlichen IRPF-Regime steueransässig. Sie hielten ihre Madrider Wohnung im spanischen Gütergemeinschaftsregime (régimen de gananciales). Am 11. Februar 2021 erwarben sie ihre Hauptwohnung in Madrid — ein gemeinsam gehaltenes Objekt, teils mit Hypothek, teils mit Eigenmitteln finanziert. Am 28. Mai 2024 verkauften sie diese Wohnung und tilgten die ausstehende Hypothek. Am 27. Juni 2024 erwarben sie eine neue Hauptwohnung in Madrid — ebenfalls gemeinsam — mit einem Teil der Verkaufserlöse plus einer neuen Hypothek. Die DGT bestätigte eindeutig: Ja, die Befreiung gemäß DA 7.ª TRLIRNR ist anwendbar.
Wie die Reinvestitionsberechnung funktioniert
Der „zu reinvestierende Gesamtbetrag" ist der Verkaufspreis abzüglich des zum Zeitpunkt des Verkaufs getilgten ausstehenden Hypothekenkapitals — nicht der Bruttoverkaufspreis. Der finanzierte Betrag einer neuen Hypothek zählt nach STS 1239/2020 ebenfalls als Reinvestition. Die Reinvestitionsfrist beträgt zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf. Die neue Wohnung muss innerhalb von 12 Monaten nach dem Erwerb als Hauptwohnsitz bezogen werden.
Wenn nur ein Teil der Erlöse reinvestiert wird, ist nur der anteilige Kapitalgewinn steuerbefreit. Der verbleibende steuerpflichtige Gewinn unterliegt dem IRNR-Satz von 19 % für Kapitalgewinne von EU-Ansässigen.
Was die DGT hier getan hat, ist eine Lücke zu schließen, die seit 2010 technisch offen und seit der Popularisierung des Beckham-Gesetzes nach den Startup-Gesetz-Reformen praktisch bedeutsam war. Der Weg über die DA 7.ª war seit 2015 grundsätzlich verfügbar — der Bescheid bestätigt, dass er in der Praxis anwendbar ist, mit der Hypothekenabzugsregel und der Regel zur Anrechnung der neuen Hypothek vollständig operativ. — DPLL Tax & Legal · Redaktioneller Kommentar, Mai 2026
Praktischer Leitfaden — Voraussetzungen für die Befreiung
- Bestätigen Sie Ihre Berechtigung gemäß DA 7.ª. Sie müssen nach dem IRNR über das Beckham-Gesetz besteuert werden und in einem EU-Mitgliedstaat ansässig sein. Wenn Sie Spanien verlassen haben und zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr in der EU ansässig sind, gilt die DA 7.ª nicht.
- Berechnen Sie Ihre Reinvestitionsbasis korrekt. Ziehen Sie das bei Verkauf getilgte ausstehende Hypothekenkapital vom Bruttoverkaufspreis ab. Der resultierende Nettobetrag ist der zu reinvestierende Betrag für die vollständige Befreiung.
- Rechnen Sie Ihre neue Hypothek als Reinvestition an. Wenn Sie eine neue Hypothek für den Erwerb der Ersatzwohnung aufnehmen, zählt der finanzierte Betrag zu Ihrem Reinvestitionsgesamtbetrag.
- Halten Sie die Fristen ein. Die Reinvestition muss innerhalb von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf erfolgen.
- Beziehen Sie die neue Wohnung innerhalb von 12 Monaten als Hauptwohnsitz. Dokumentieren Sie die tatsächliche Nutzung (Ummeldung, Versorgungsanschlüsse usw.).
Für Inhaber des Beckham-Gesetzes, die einen Wohnungskauf und -verkauf in Spanien abwickeln, ist eine spezialisierte Beratung angesichts des Zusammenspiels von IRNR-Regime, DA 7.ª und Hypothekenberechnungsregeln unerlässlich. Weitere Informationen finden Sie im Leitfaden zur Einkommensteuer für Nichtansässige. Ihre jährliche Steuererklärung im Rahmen des Beckham-Gesetzes erfolgt über das Modelo 151. Für eine persönliche Analyse Ihrer konkreten Situation empfehlen wir spezialisierte Beratung eines qualifizierten spanischen Steuerberaters.