Para muchos titulares del régimen de la Ley Beckham, la propiedad inmobiliaria en España es una realidad cotidiana. Llegan, se instalan y, tarde o temprano, cambian de vivienda. Cuando lo hacen, surge una pregunta incómoda: ¿la venta genera una ganancia patrimonial sujeta al tipo fijo del 24% del IRNR, sin reducciones ni exenciones? La respuesta, gracias a una consulta vinculante publicada en diciembre de 2025, es que no — siempre que los ingresos se reinviertan en una nueva vivienda habitual.
La Dirección General de Tributos (DGT) publicó la consulta vinculante V2467-25 el 11 de diciembre de 2025, abordando directamente este supuesto. La resolución confirma que un contribuyente acogido al Régimen Especial para Trabajadores Desplazados (la llamada Ley Beckham, artículo 93 LIRPF) puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual — la misma ventaja fiscal disponible para los contribuyentes ordinarios del IRPF — en virtud de la Disposición Adicional Séptima (DA 7.ª) del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRLIRNR). La resolución resuelve una cuestión que había estado técnicamente abierta desde 2010, cuando una anterior consulta de la DGT adoptó la posición contraria.
Puntos clave
- Los titulares de la Ley Beckham que vendan su vivienda habitual en España y reinviertan en una nueva residencia habitual pueden excluir la ganancia patrimonial de tributación, a través de la DA 7.ª TRLIRNR.
- La exención se aplica porque los contribuyentes de la Ley Beckham son residentes en la UE (residen en España), que es la condición que exige la DA 7.ª — no la condición de ser contribuyente ordinario del IRPF.
- El «importe total obtenido» a reinvertir es el precio de venta menos el capital pendiente de amortizar de la hipoteca cancelada en el momento de la venta — no el precio bruto de venta.
- La reinversión en la nueva vivienda puede realizarse tanto en efectivo como mediante nueva hipoteca: la parte financiada también computa como reinvertida, conforme a la STS 1239/2020.
- El plazo de reinversión de dos años se aplica en ambas direcciones: hasta 2 años antes o después de la venta de la antigua vivienda.
Por qué la exención por reinversión era incierta para los titulares de la Ley Beckham
En el régimen ordinario del IRPF aplicable a los residentes fiscales en España, el artículo 38 LIRPF establece una exención por ganancias patrimoniales cuando el contribuyente vende su vivienda habitual y reinvierte los ingresos en una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años. Esta es una ventaja fiscal consolidada de la que se han beneficiado millones de propietarios españoles durante décadas.
Los titulares de la Ley Beckham, sin embargo, tributan bajo el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), no bajo el IRPF. El artículo 24.4 TRLIRNR dispone que las ganancias patrimoniales en el IRNR se calculan conforme a las normas del IRPF, pero esto no importa automáticamente la propia exención del artículo 38 LIRPF. La DGT había resuelto anteriormente, en la consulta V0384-10 (2010), que la exención por reinversión no se aplicaba a los contribuyentes del IRNR: el concepto de «vivienda habitual» es un concepto del IRPF, y el artículo 13.1.i TRLIRNR — que regula las categorías de renta en el IRNR — no contiene ninguna excepción para las viviendas habituales comparable al artículo 38 LIRPF.
Esa posición de 2010 dejaba a los titulares de la Ley Beckham en un incómodo vacío legal. Vender una vivienda para adquirir otra mayor — un hecho vital absolutamente ordinario — podía generar una ganancia patrimonial gravada al 24% sin ninguna ventaja disponible. Para un inmueble con una apreciación significativa, el coste fiscal podía ser considerable. Los profesionales advertían habitualmente sobre este problema, pero no existía solución formal hasta el cambio legislativo de 2015.
El avance de 2015 — Disposición Adicional Séptima TRLIRNR
La respuesta legislativa llegó con la reforma que introdujo la DA 7.ª en el TRLIRNR, con efectos desde el 1 de enero de 2015. Esta disposición — impulsada por los principios de libre circulación de capitales y no discriminación de la UE — extiende expresamente la exención por reinversión en vivienda habitual a los contribuyentes del IRNR que sean residentes en un Estado miembro de la UE o del Espacio Económico Europeo.
El mecanismo de la DA 7.ª es preciso: establece que los contribuyentes residentes en la UE sujetos al IRNR que obtengan ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de su vivienda habitual en España podrán aplicar la exención prevista en el artículo 38 LIRPF, con sujeción a las condiciones de reinversión establecidas en el artículo 41 del Reglamento del IRPF (RIRPF). En otras palabras, la DA 7.ª actúa como puente: toma un concepto del IRPF (la exención por reinversión en vivienda habitual) y lo hace disponible para una categoría de contribuyentes del IRNR, a saber, los residentes en la UE.
Los titulares de la Ley Beckham son, por definición, residentes en España — un Estado miembro de la UE. Son, por tanto, residentes en la UE a efectos de la DA 7.ª, aunque tributen como no residentes en el marco del IRNR. La condición de residencia en la UE de la DA 7.ª no exige ser contribuyente del IRPF; solo exige la residencia en la UE. Este es el paso jurídico clave que la DGT confirma en la V2467-25.
La resolución de diciembre de 2025 — hechos y decisión
La consulta fue presentada por un contribuyente casado que había estado bajo el régimen de la Ley Beckham desde los ejercicios fiscales 2019 a 2024. Su cónyuge es residente fiscal en España bajo el régimen ordinario del IRPF. Eran titulares de su vivienda de Madrid bajo el régimen de gananciales.
La cronología de las operaciones fue la siguiente. El 11 de febrero de 2021, el matrimonio adquirió su vivienda habitual en Madrid — un inmueble en proindiviso comprado en parte con hipoteca y en parte con fondos propios. El 28 de mayo de 2024 vendieron dicha vivienda, cancelando el capital hipotecario pendiente en el momento de la venta. Treinta días después, el 27 de junio de 2024, adquirieron una nueva vivienda habitual en Madrid — también en proindiviso — utilizando una combinación de los ingresos de la venta y una nueva hipoteca. La nueva vivienda debía ocuparse efectivamente como residencia habitual en el plazo de 12 meses desde la adquisición.
El contribuyente preguntó a la DGT: ¿puede la ganancia patrimonial derivada de la venta del 28 de mayo de 2024 quedar exenta de tributación en el IRNR en virtud de la exención por reinversión en vivienda habitual?
La respuesta de la DGT fue inequívoca: sí. La resolución confirma que el mecanismo de la DA 7.ª TRLIRNR es aplicable a la situación del contribuyente. Al ser titular de la Ley Beckham y residente en España — un Estado miembro de la UE —, cumple la condición de residente en la UE a efectos de la DA 7.ª. Puede, por tanto, aplicar la exención del artículo 38 LIRPF sobre la ganancia patrimonial, siempre que se cumplan las condiciones de reinversión del artículo 41 RIRPF.
Cómo funciona el cálculo de la reinversión
La mecánica de la exención, tal como se establece en el artículo 41 RIRPF y confirma la DGT en esta resolución, merece especial atención. Varios aspectos son críticos para los titulares de la Ley Beckham que han tenido o tienen hipoteca sobre su vivienda.
¿Qué computa como «importe total obtenido» a efectos de reinversión? Cuando la vivienda vendida estaba sujeta a una hipoteca, el «importe total obtenido» de la venta — la cifra que debe reinvertirse para lograr la exención total — es el precio de venta menos el capital pendiente de amortizar cancelado o pagado en el momento de la venta. No es el precio bruto de venta. Esto refleja la realidad económica: el vendedor no percibe el precio íntegro de venta cuando se amortiza simultáneamente una hipoteca. El patrimonio neto recibido es la cifra relevante.
En los hechos de la V2467-25, los vendedores cancelaron su hipoteca en el momento de la venta del 28 de mayo de 2024. Por tanto, la base de reinversión son los ingresos netos tras la amortización de la hipoteca — no el precio contractual bruto de venta.
¿Qué computa como «reinversión» en la nueva vivienda? La adquisición de la nueva vivienda se financió en parte con los ingresos de la venta y en parte con una nueva hipoteca. La DGT confirma — en coherencia con la sentencia del Tribunal Supremo STS 1239/2020, de 1 de octubre de 2020 — que el importe financiado mediante la nueva hipoteca también computa como «reinvertido» a efectos de la exención. El Tribunal Supremo sostuvo que el recurso a financiación hipotecaria para adquirir la nueva vivienda habitual no excluye a la adquisición de la exención por reinversión; el importe financiado se trata como parte de la reinversión. Es económicamente lógico: el contribuyente compromete su capacidad financiera en la nueva vivienda, ya sea con efectivo o con crédito.
El plazo de dos años. La reinversión debe producirse en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la antigua vivienda. En este caso, la antigua vivienda se vendió el 28 de mayo de 2024 y la nueva se adquirió el 27 de junio de 2024 — un intervalo de aproximadamente un mes. La condición temporal se cumple claramente.
Ocupación efectiva como vivienda habitual. La nueva vivienda debe ocuparse efectivamente como residencia habitual del contribuyente en el plazo de 12 meses desde la adquisición. Este es un requisito sustantivo — no meramente formal. Debe conservarse constancia de la ocupación efectiva (alta en suministros, padrón municipal, etc.).
Lo que ha hecho la DGT es cerrar una laguna que estaba técnicamente abierta desde 2010 y que resultaba prácticamente significativa desde que la Ley Beckham se popularizó tras las reformas de la Ley de Startups. La vía de la DA 7.ª estaba siempre disponible en principio desde 2015 — la resolución confirma que es aplicable en la práctica, con la regla de deducción del capital hipotecario y la regla de cómputo de la nueva hipoteca plenamente operativas. — DPLL Tax & Legal · Comentario editorial, mayo 2026
Guía práctica — cómo cumplir los requisitos para la exención
Para los titulares de la Ley Beckham que estén considerando vender su vivienda habitual en España y adquirir una nueva, los siguientes pasos son esenciales para proteger la exención:
- Confirme su elegibilidad en virtud de la DA 7.ª. Debe tributar en el IRNR a través de la Ley Beckham y ser residente en un Estado miembro de la UE — lo que, si reside en España, es el caso. Si ha abandonado España y ya no es residente en la UE en el momento de la venta, la DA 7.ª no será aplicable.
- Calcule correctamente su base de reinversión. Si su antigua vivienda tiene hipoteca, reste el capital pendiente cancelado en el momento de la venta al precio bruto de venta. La cifra neta resultante es el importe que debe reinvertir para lograr la exención total. Reinvertir solo una parte de este importe no excluye la exención en su totalidad — pero solo quedará exenta la parte proporcional de la ganancia cubierta por la reinversión.
- Compute su nueva hipoteca como reinversión. Si contrata una nueva hipoteca para adquirir la vivienda de sustitución, el importe financiado computa para el total de reinversión. Documente con claridad la nueva hipoteca, incluyendo su vinculación con la adquisición de la vivienda habitual.
- Cumpla los plazos. La reinversión debe producirse en los dos años anteriores o posteriores a la venta. Si adquiere la nueva vivienda antes de vender la antigua, puede seguir cumpliendo los requisitos — pero debe vender en el plazo de dos años desde la nueva adquisición.
- Ocupe la nueva vivienda como residencia habitual en el plazo de 12 meses. La «vivienda habitual» tiene un significado específico en el derecho tributario español: el inmueble debe ser su domicilio habitual, y la ocupación efectiva debe comenzar en los 12 meses siguientes a la adquisición (o a la finalización de la construcción). Empadronese en la nueva dirección y documente la fecha de ocupación.
Qué ocurre cuando solo se reinvierte parcialmente
La exención total exige que el importe total neto de los ingresos de la venta se reinvierta en la nueva vivienda habitual. Si solo se reinvierte una parte — por ejemplo, si el contribuyente retiene parte de los ingresos de la venta como ahorro — solo quedará exenta la parte proporcional de la ganancia.
La fórmula es sencilla: la fracción exenta de la ganancia es igual al importe reinvertido dividido entre el importe total obtenido (los ingresos netos de la venta). Si se obtienen 300.000 € netos de la venta y se reinvierten 240.000 €, el 80% de la ganancia patrimonial queda exento y el 20% restante tributa al tipo del 19% del IRNR aplicable a las ganancias patrimoniales de los residentes en la UE. Nótese que el tipo del 19% se aplica a las ganancias patrimoniales de los residentes en la UE, no el tipo fijo general del 24% que se aplica a los rendimientos.
Este mecanismo proporcional significa que la reinversión parcial no es un resultado binario de todo o nada. Los contribuyentes deben modelar con detalle la exención parcial antes de decidir qué proporción de los ingresos de la venta destinar a la adquisición de la nueva vivienda, especialmente si desean mantener liquidez para otros fines.
Para la planificación de la exención total — en particular cuando la nueva vivienda es más cara que los ingresos netos de venta de la antigua —, la posición del Tribunal Supremo en la STS 1239/2020 sobre la financiación hipotecaria es especialmente valiosa: una nueva hipoteca incrementa el total de reinversión, lo que significa que es posible alcanzar la exención total incluso cuando el componente en efectivo de la adquisición es inferior a los ingresos netos de la venta, siempre que la hipoteca eleve el coste total de adquisición al nivel requerido.
Si es usted titular de la Ley Beckham y afronta una venta y compra de vivienda en España, el asesoramiento especializado es esencial dada la interacción entre el régimen del IRNR, el puente de la DA 7.ª y las reglas de cálculo hipotecario. Para más contexto, la guía sobre la declaración del impuesto sobre la renta de no residentes explica el marco general del IRNR. Una vez acogido al régimen de la Ley Beckham, su declaración anual se presenta mediante el Modelo 151 y no el Modelo 210 estándar. Para un análisis personalizado de su concreta situación de venta de vivienda, incluido el cálculo correcto de la base de reinversión, recomendamos solicitar asesoramiento especializado de un asesor fiscal español cualificado.